투자자산운용사 요약 PART1-3. 부동산관련상품

 

이번장은 주식, 채권 같은 전통적인 자산이 아닌 대안투자상품으로서 부동산이 어떤 특성을 갖는지 공부해봅니다

읽고 이해하면 암기에는 큰 부담이 없음. 부동산 공부, 경기변동, 도시계획, 리츠, 가치평가중 감정평가 3방식 정도를 중점적으로 보면 된다. 

 

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1. 부동산의 개념

한번 읽고 넘어가면 된다

 

2. 부동산과 동산의 법률적 차이

부동산 : 등기 공시, 저당권 설정, 질권X

동    산 : 점유, 선위취득 인정, 저당권X

용익물권(지상권, 지역권, 전세권)은 부동산에만 적용됨

 

3. 부동산의 자연적, 인문적 특성

부동성(못움직임-국지화)과 부증성(가격비탄력적, 희소성의 차이 이해 필요

 

4. 부동산의 권리

제한물권 : 용익물권(지상권, 지역권, 전세권) 및 담보물권(유치원,질권,저당권) 

부동산만이 가질 수 있는 권리 : 전세권, 저당권

 

5. 부동산 공부(公簿)

등기부등본, 토지대장, 지적도, 토지이용계획원 구분할줄 알아야 함

저당권은 등기부등본 을구에 기재되어있음

 

6. 부동산시장의 특징

부동산의 권리와 비슷한 내용

부동성=국지성=수요자와 공급자 제한

부증성=가격비탄력적

 

7. 부동산의 경기변동

경기변동의 4국면 키워드가 중요

-회복 : 매수인우위에서 매도인우위로 변화

-호황(상향) : 매도인 우위 강화

-후퇴 : 매도인우위에서 매수인우위로 변화

-불황(하향) : 매수인 우위 강화

주택은 경기후행임(상업용, 공업용은 경기동행)

 

8. 부동산투자결정 프로세스

현금흐름 예측은 잠실순전후로 외우면 됨

타당성분석에서 현금흐름분석별 투자조건 외워야함 : NPV>0, IRR>k, PI>0

 

9. 토지이용계획원 

법적구속력이 있는 것 : 도시관리계획

 

10. 도시계획

도관농자 주상공녹 보생계 외우면됨

용적률이 제일 높은 것 : 상업지역

 

11. 개발행위와 개발행위허가

한번 읽고 넘어가면 될듯

 

12. 건축

개축과 재축(천재지변 등으로 멸실시 원래대로 축조)의 차이 암기

 

13. 부동산투자회사(REITs)

리츠의 근거법령은 부동산투자회사법(자본시장법X)

리츠 종류별 최저자본 : 자기관리(70억), 위탁관리와 CR-리츠(50억)

주요사항 암기 : 주식 30% 이상 일반청약자 제공 / 총자산 80% 이상 부동산 투자 / 이익 90% 이상 주주배당

발기설립만 가능(현물출자X)

 

14. 대출형 부동산펀드(PF형)

★저당권과 담보신탁의 차이점 중요

저당권과 달리 담보신탁은 후순위배제 가능함

 

15. 부동산 포트폴리오 분산투자 효과

부동산 분산투자를 통해 체계적 위험을 줄일 수 있다(X)

 

16. 부동산의 가치평가

가치발생 3요소 : 효용, 상대적 희소송, 유효수요

가치형성요인은 한번 읽고 넘어가기

 

17. 부동산 가치평가 - 가치추계원칙

가치추계 4원칙 중 가장 중요한 것 : 최요휴이용

 

18. 부동산 가치평가 - 감정평가의 3가지 방식

시장접근법 : 가장 근본적인 평가법(시장성에 근거)

원가방식(비용접근법) : 재조달원가로 산정, 토지에는 사용불가(토지는 원가가 없음)

수익방식(소득접근법) : 수익가격=순영업소득/r

 

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이제 PART1은 끝입니다. 

암기량이 많지 않고 대부분 상식적으로 이해할 수 있는 내용들이기 때문에 고득점을 맞으셔야 합니다.

그럼 모두 화이팅!!!