성남 구도심?
성남 구도심이란 성남시가 생기고 가장 먼저 사람들이 몰려와 발전한 곳이지만
분당과 판교가 명실상부한 준강남으로 발전하는동안 낙후된 중원구, 수정구 일대를 말한다.
성남 구도심은 잠실, 강남으로 출퇴근하려는 사람들의 수요가 많이 있는 곳이다.
이유는 바로
1)강남으로의 접근성이 좋다
2)향후 5년간 공급폭탄이 쏟아져 비교적 저렴한 값에 집을 마련할 수 있다.
강남으로 접근성이 좋음에도 분당,판교나 위례에 비해 저평가를 받는 이유는 아래와 같다
- 언덕 : 이건 시간이 지나도 해결할 수 없는 문제...
- 8호선(강남이 아닌 잠실로 연결됨)
- 동네 분위기(빌라촌, 복잡하고 위험) : 하지만 8호선 라인 주변으로 대단지 신축아파트들이 들어서고 있어 이런 모습들은 점차 사라질 예정이다.
- 열악한 학군 : 신혼부부들이 살기엔 좋으나 자녀계획이 있다면 망설여지는 곳
성남 구도심의 개발잠재력
위에서 열거한 단점들에도 불구하고 성남 구도심이 경기도권에서는 가장 개발잠재력이 있는 곳이라고 생각된다.
왜냐하면, 강남으로 접근성이 좋은 곳인데다가 앞으로 몇년간 엄청나게 공급이 많아질 예정이다.
공급물량
현재 입주중
- 2,411세대 (2022.11. 입주 / 신흥역 하늘채)
- 5,320세대 (2022.11. 입주 / 단대오거리역 e편한세상금빛그랑메종)
입주예정
- 4,774세대 (2023.10. 입주 / 산성역 자이푸르지오)
- 3,372세대 (2025. 입주 예상 / 산성구역)
- 1,972세대 (2026. 입주 예상 / 도환중1구역)
- 3,964세대 (2028. 입주 예상 / 신흥1구역)
- 5,259세대 (2028. 입주 예상수진1구역)
- 4,007세대 (2030. 입주 예상 / 신흥3구역)
지금으로부터 5년 늦어도 8년 내에 어림잡아도 3만 세대 이상의 신축아파트가 공급되는 셈이다.
이건 정말 적은 물량이 아니다. 특히 부동산에서 공급물량에는 장사가 없다.
1만세대의 헬리오시티만으로 송파구 집값이 요동쳤던 걸 기억해보자.
전월세는 지금도 싸다
주택구입이 망설여지거나 전월세로 실거주만 하고 싶은 사람들에게도 성남구도심은 좋은 선택지가 될 수 있다.
추천 아파트
1) e편한세상금빛그랑메종
2022년 11월에 입주가 시작된 e편한세상금빛그랑메종은
5000세대가 넘는 대단지라 아직도 전월세 물량이 소화되지 않고 있다.
장점은 신축+대단지, 빌트인에어컨, 주차 편리 등이 있겠다.
2022. 12. 현재 전용 59(방3화2) 월세가 1억/90~110 정도로 거래되고 있다.
*이렇게 차이나는 이유는, 단지가 정말 커서 아파트 동 위치에 따라 단대오거리역까지 도보거리가 15분까지도 차이날 수 있기 때문이다.
부동산에 전화해보면 더 저렴한 물건들이 있을 수 있겠다. 확인바람.
2) 신흥역 구축 3형제 : 청구, 한신, 두산
구축 3형제는 내가 지은 이름이다.
신흥역과 단대오거리역 사이에 있는 구축 아파트 성남두산, 성남한신, 신흥청구 3개를 뜻하는 말이다.
구축인 점, 주차가 어렵다는 점, 중앙난방이 단점이다.
특히 주차는 세대당 0.6대 정도였는데 실제 임장을 가보니 더욱 열악했다.
반대로 위에 단점을 제외한 모든 점들이 다 장점이다.
입지가 그랑메종보다 좋고 언덕이 덜하다.
단대오거리에서 집으로 오는 길에 상권도 탄탄해서 생활이 편리한 것도 장점이다.
임장을 가보니 단지 자체가 잘 관리되고 있다는 느낌을 받았다.
현재 전용 63~71 정도 물건(방3화1)이 5000/100 또는 1억/80 정도로 거래되고 있다.
앞에 신흥역 하늘채나 그랑메종에 비해 10~20만원 정도 저렴한 월세를 형성하고 있다.
앞으로 대단지 신축아파트들이 들어서면 구축 3형제의 전월세가도 조금 더 내려가겠지만
구축 아파트의 특성상 가격이 아주 내려가지는 않아서 지금 월세로 들어가는 것도 나쁘지 않겠다.
그래서 지금 같은 부동산 침체기에 성남 구도심 아파트에 투자하는 건
미래를 위한 아주 좋은 선택지가 될 수 있을듯!
'투자공부 > 부동산' 카테고리의 다른 글
| 2022년 한국 부동산 침체 시작 + 부동산 공부 시작 (4) | 2022.10.14 |
|---|
댓글