저번주에 서점에서 책 3권을 샀다.
- 사두면 오르는 경기도 아파트, 박희용 지음
- 부동산 투자수업, 정태익 지음
- 재개발 투자의 정석, 우은제 지음
원래 재테크라면 주식밖에 모르던 내가 - 사실 주식도 마이너스... -부동산 책들을 산 이유가 있다.
부동산 투자는 단점보다 장점이 많다는 단순한 사실을 깨달았기 때문이다.
부동산 투자는 높은 레버리지(Leverage)를 가능하게 해준다.
며칠 전에 '부자 아빠, 가난한 아빠'를 처음으로 읽어보았다.
30대가 넘어서 이 책을 처음 읽었다는 사실이 너무나 부끄럽다.
너무나도 유명한 책인데 왜 그동안 읽어볼 마음이 들지 않았던 건지 의문이다.
정말 부자 마인드를 갖추기 위해 읽어야 할 필독서라고 생각한다.
여기서 내가 감명깊게 읽은 부분은 바로 레버리지의 중요성이다.
레버리지는 영어로 지렛대를 뜻하고, 투자 용어로는 부채를 이용한 투자를 뜻한다.
높은 레버리지를 이용해 내가 살 수 없는 자산을 사고 굴리는게 부자가 되는 제일 쉬운 방법이라니.
개념 자체는 알고 있었지만 그 중요성과 잠재력은 깨닫지 못하고 있었다.
부동산 투자는 투자자산 중 가장 높은 레버리지를 이용하게 해준다.
주식은 레버리지가 낮다. 미수거래나 신용거래를 통해 거래를 하더라도 그리 높은 레버리지 비율이 아니다.
그리고 위험자산이다. 악재가 나타나면 주가는 바닥을 뚫고 지하실로 들어간다.
하지만 부동산은 다르다.
갭투자를 통해 전세보증금을 끼고 주택을 매매하면 매매가의 반의 반에 안되는 돈으로 소유권을 얻을 수 있다.
동시에 부동산은 가격의 하방경직성이 강하고, 실제로 거주할 수도 있어서 주식보다 더욱 안정적이다.
높은 레버리지는 높은 위험을 가져온다.
레버리지는 만능같아 보이지만 전혀 그렇지 않다.
high risk, high return이다. 반대로 high return, high risk이기도 하다.
지금 2022년 10월, 한국 부동산 시장은 침체기에 확실히 접어들었다.
부동산 시장은 완전한 매수자 우위 시장으로 변했다.
지금 전국 방방곡곡에서 영끌족들의 비명소리가 들려오고,
세종시, 인천 송도, 과천 인덕원 같은 곳들은 고점대비 30% 넘게 빠진 곳이 수두룩하다.
서울 아파트값은 20주째 내리막이고 역전세난 관련 기사도 자주 나오기 시작했다.
이번달에 벌써 한국은행 기준금리는 3%를 찍었고 금리상승은 내년까지 멈추지 않을 것이다.
2022년 10월 현재 주택담보대출 금리는 8%, 전세자금대출 금리는 5%를 넘었다.
미국 연준에서 2023년까지 4.5%로 올린다고 하는데 한국이 그만큼 올리지 않을 방법이 있을까? 없을 것이다.
2023년엔 아마 주담대 금리가 10%를 찍을 수도 있을 것이다. 이걸 어느 영끌족이 버틸 수 있을지?
전세가격은 실수요가격이다.
금리상승으로 전세보증금 이자가 부담된 임차인들이 전세수요를 줄이면 결국엔 전세가도 내려가게 된다.
물론 월세화되는 매물들도 상당하겠지만...
전세가가 낮아지면 갭투자를 한 집주인이 보증금을 돌려주지 못하는 역전세난도 일어나기 시작한다.
감당할 수 없는 부채를 진 영끌족들은 최대한 버티다가 안되면 급매로라도 시장에 물건을 던질 것이다.
나도 비명을 지르는 영끌족 중 한명이 되지 않을까 하는 겁도 나지만서도,
부동산 하락이 정점을 찍었을 때 인생을 걸고 투자를 한번 해볼 법하다고 생각이 든다.
급매물이 속출하고, 전세가가 하락하고, 서울과 경기도에 미분양이 증가했을 때!
그 때는 정말 영끌을 통해 주택을 매매하면 큰 이익을 볼 수 있지 않을까하는 행복회로가 돌아가기 시작한다.
특히 서울 중급지 중소형 매물과 강남 출퇴근이 가능한 성남 구도심쪽 방3화1 국민평수 구축을 유심히 모니터링할 예정이다.
주택을 보유하고 있지 않은 지금 부동산 공부하기 딱 좋은 때라고 생각한다.
필요에 의한 공부는 날 절실하게 만든다.
예전에는 정말 재테크 서적을 싫어했다.
읽는 것만으로도 사회의 때가 묻는 것 같았고 돈은 선비처럼 살 정도만 있으면 될 줄 알았다.
그리고 예술서적, 영화와 건축, 음악, 철학과 사회 이슈 같은 고상한 것들에 내 온 신경을 쏟았던 것 같다.
어느덧 직장인이 되고, 사랑하는 사람이 생기니 조금 생각이 달라졌다.
경제적 자유를 얻어 내가 사랑하는 사람과 여유롭게, 특히 같이 있는 시간을 늘리고 싶다.
나아가 좋은 집과 좋은차를 갖고 좋은 옷을 입고 해외여행도 더 자주 하고 싶다.
쉽게 말해, 돈 많이 벌고 싶다.
사랑하는 사람과 출퇴근 편한 서울 국평 자가집에, 예쁜 인테리어 해놓고, BMW 340i 타고 김포아울렛가서 랄프로렌, 라코스테 옷 정도는 시즌별로 사고 싶다는 뜻이다.
그리고 돈을 더 벌면 반포 아리팍에 살면서 포르쉐 911 터보s 타고 압구정 갤러리아백화점에서 명품쇼핑도 해보고 싶어지지 않을까?
목표는 단순해졌으니까 이제 똑똑하게 노력하자!
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